大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
大虹桥，一直就是热门的代名词——
长三角一体化、国家级交通枢纽、进博会、各大企业总部入驻……这些高大上的词汇时不时会出现在新闻上，刺激着大家对于大虹桥的期待。
但是，正因为板块热度太高，让很多大虹桥的买家“忽略”了产品的价值——
什么层高、得房率、装修标准都变得可有可无，能买到就行；
而在这样的市场情绪下，开发商也跟着开始“偷工减料”，迎合市场的需求：
反正怎么样都卖得掉，为什么要用高标准呢？
这样的趋势背后，其实有一个“危险”的信号——
当这些触发限售的新房5年后进入二手市场时，真的还能像今天动辄入围分70的竞争力吗？
01“大虹桥”
当下，大虹桥的主要目光都集中在徐泾身上。
17号线已经开通、 2号线西延伸正在建设，加上从去年延续至今的新房不断供应，徐泾一直是大虹桥概念中相对更热门的存在——
从2021年至今取证的新房地图上，我们就能看出徐泾新房密度之高，远超其他板块：
大家买房，其实都很关注小区未来在二手市场的竞争力——
说的直白点，就是未来二手能卖多少钱。
在买二手房时，我发现很多人都会第一时间问这样的一个问题：
“这个房子，楼龄多少年？”
楼龄越新、产品力相对更好，这是一个公认的观点；
但当徐泾不断有如此多的新房供应上市时（同时大家也大多有5年限售），楼龄的差异就几乎被抹平了——
这时候，什么东西可以拉开价格差距呢？
什么样的房子，可以在未来二手市场上更吃香呢？
现在的大虹桥倒挂看似严重，但其实是有泡沫的——
从积分制度以来，上图中19个新房都将受到5年限售限制、无法出售；
而当5年限售解除后，大量当下的新房如波涛汹涌般进入二手市场后，大虹桥尤其是徐泾的二手市场将面临非常严重的挤兑和挑战：
当这近20个新房项目同时挂牌，到底谁能卖得更贵呢？
因为你的小区当年入围分是75分、我的是65分，所以你的小区就能卖更贵吗？
答案自然是否定的——
今天的积分，其实根本不影响未来的二手售价，只能反映同批次的竞争是否激烈和当下的市场情绪；
对于自住而言，我觉得这个答案很简单，就是3个字：
产品力
02“产品力”
在买二手房时，我发现很多人都会第一时间问这样的一个问题：
“这个房子，楼龄多少年？”
楼龄越新、房子越好，这是市场的共识；
下半句，则是只有产品力足够强，才能获得市场的认可、而非积分。
可是问题来了：
徐泾，可全都是新房啊。
所以，在这样一个以新房为主、同时大家的面积、总价又高度重叠的大环境下，产品力才是根本的差异：
层高更高、得房率更高、外立面更漂亮，这些才是真正的本钱。
那在当下的市场中：
是否有这样一个积分门槛友好、同时产品力还足够优秀的新房项目吗？
产品力涉及到方方面面 ，但如何结合到一块来看，明日即将取证的中铁虹桥逸都必然是其中的佼佼者——
1.最高3.1米的层高，是当下虹桥主城区的最高天花板：
比起500万预算新房们平均2.9-2.95米的正常层高，中铁虹桥逸都有着更高的空间感。
我们以2.95米层高为例，其与3.1米的差距为0.15米，也就意味着造20层就能差出1层高度，也就可以多卖一层的钱；
所以，对于开发商而言，大家只要满足最低标准就可以、把层高做高不利于节省成本，本身也更能体现出开发商的用心。
2.得房率最高82%，当下虹桥主城区最高水平：
得房率越高，套内使用面积越大，带来的也是更开阔的室内空间——
在当下普遍75-78%得房率的市场下，中铁虹桥逸都小高层产品可以做到超过80%的得房率，意味着在同样约100平的建筑面积下，在这里可以额外拥有约3个平方的空间——
四舍五入，就是一个1.5*2米的大床位置！
建面约98平3房2卫户型
建面约120平3+1房2卫户型
3.容积率仅1.8，也是当下虹桥主城区最低水平：
容积率越低，意味着整个小区的居住人数越少、密度越低，自然也就带来了更高的居住舒适度。
当火箭哥盘点2022年的大虹桥新房供应时，发现整个大虹桥的平均容积率约2.01，实际比起市区平均约2.5以上的容积率而言已经较低水平；
而中铁虹桥逸都1.8低容积率，带来的是10-16层的小高层设计，也是目前大虹桥新房中楼栋高度更矮的，潜在带来的也是更好的采光：
4.当下虹桥主城区内，唯一一个带有会所配套的小区：
作为一个总价门槛仅450万不到的新房，中铁虹桥逸都在层高、得房率以及容积率等产品优势上还有另一个王炸——
约1200平的会所！
虽然暂时还未开放会所设施，但从效果图上我们可以看到项目配套有健身房、儿童乐园和读书吧等多样配套，满足不同客群的生活娱乐需求：
健身房效果图，仅供参考
儿童乐园效果图，仅供参考
读书吧效果图，仅供参考
在大虹桥竞争激烈的当下，中铁虹桥逸都坚持在产品下功夫，希望带给业主不一样的、或者说更有生活品质的居住体验。
可能在大虹桥，规划一直都是最大的卖点；
但在中铁虹桥逸都，可能自身的产品才是。
03“项目信息”
项目此次推出建面约78-120平2至3+1房总计5个户型、小高层得房率预计高达82%——
首批开放392套房源分布在小区前排、以10层小高层为主：
建面约78平2房1卫户型
建面约88平3房1卫户型
建面约97平3房2卫户型
建面约98平3房2卫户型
建面约120平3+1房2卫户型
不同于一般项目只做1个样板房、中铁这次做了4个户型的展示样板房，可以说是良心操作了。
项目目前已经开放临时展厅，被问到最频繁的问题可能就是「距离地铁站有多远」了。
根据一张2号线建筑施工的平面设计图，我们可以看到蟠祥路站的出入口设计如下：
项目车站出入口从蟠祥路一路延伸到蟠和路，这和去年公示的《上海市轨道交通2号线西延伸(徐泾东站—蟠祥路站)选线专项规划局部调整(实施深化)》地图保持一致：
站点比起蟠龙路和诸光路等17号线站点长了2倍不止、也意味着出入口分布会非常分散：
上面这张图上最关键的，其实是蟠和路三个字——
如果我们将站点平面图投射在地图上，我们会发现通过规划中的蟠和路，中铁虹桥逸都距离蟠祥路站10号出入口在约850米步行距离：
（注：上述步行距离数据以高德地图测绘为基准，可能存在一定偏差）
所以，当未来整个片区市政道路都建设落地后，中铁虹桥逸都也是一个标准的2号线地铁房。
依托2号线，未来中铁虹桥逸都可换成嘉闵线、10号线、17号线以及13号线，通达范围非常之广：
项目目前预估的入围分不会很高，并不是因为自身产品有什么问题，而是因为当下大虹桥的竞争实在是太激烈了——
第6批中，大虹桥4个项目、总计约1517套房源，这可是2022年大虹桥最多的1次供应。
而如果看到全市维度，2022年底500-800万的新房已经有24个了：
这么多新房，积分必然下探；
而在这样的竞争格局下，中铁虹桥逸都就是那个产品力拔尖的选择。