业委会成立难、部分物业企业乱收费、物业纠纷得不到及时化解、公共收益收支管理不规范……物业“顽疾”长期困扰着广大业主。为此，温州市人大常委会制定出台《温州市物业管理条例（修订版）》，将于今年5月1日起施行。

　　业主可提出调整前期物业费

　　据了解，此次修订是我市地方性法规修订工作的首次实践，在2017年施行的《温州市物业管理条例》基础上，对原条文修改幅度达四分之三以上，进一步推进地方立法体系与时俱进、完善发展。

　　条例包括总则、业主和业主组织、前期物业管理、物业管理服务、物业使用和维护、法律责任、附则等七章七十五条。

　　其中，针对群众诉求强烈的物业服务乱收费、业主委员会乱作为、小区楼道乱堆放等物业管理堵点难点作出多处调整。如针对近年来物业服务价格争议多发局面，把握矛盾、分类处理，做到“质价相符”：属于政府指导的前期物业服务价格的，要求政府及价格主管部门根据经济社会发展情况适时组织评估调整；属于普通物业服务价格的，要求物业管理主管部门制订、公布物业服务等级指引，推动构建良好物业服务费收费秩序。

　　如业主认为前期物业费不合理，按照条例第四十二条规定，前期物业服务期间，建设单位、物业服务人、专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主可以提出调整前期物业服务收费标准。

　　业委会换届财务拒不移交将面临最高万元罚款

　　业委会换届四年，前主任还不移交百万元资金。2017年4月，温州晚报刊登《占100多万元小区资金不移交 谁来监管失控的业主委员会？》一文曾引起轰动，一时间业委会换届财务移交难的乱象被推上风口浪尖。

　　在今年4月20日的《温州市物业管理条例》新闻发布会上，这个话题被再次提起，按照新规，这类问题将得到妥善解决。根据条例规定，业主委员会应当在任期届满或者终止之日起十日内，将其保管的属于全体业主所有的财产、印章和账簿、文书等资料移交新一届业主委员会。新一届业主委员会尚未选举产生的，应当移交给街道办事处、乡镇人民政府保管。

　　业主委员会及其成员拒不移交其保管的属于全体业主所有的财产、印章和账簿、文书等资料的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对直接责任人处一千元以上一万元以下罚款。

　　“这就意味着，物业管理主管部门有了实际处罚的权利，一旦发生类似问题，业主可以据此向有关部门投诉，通过行政手段维护自己的合法权益。”北京炜衡（温州）律师事务所刑民交叉法律事务部副主任朱擎宇介绍。

　　此外，条例还明确物业服务用房配置要求；规范水、电委托代收协议的签订和变更；细化物业保修金、紧急情况使用物业专项维修资金的基本制度。同时，增进数字赋能。条例鼓励采用数字化等新技术、新方法提高物业管理和服务水平，鼓励采用物业管理信息系统开展电子投票表决。

　　无业委会小区可建物业管委会防治“熊邻居”有法可依

　　“我们小区刚交付，没有业主委员会，好多要紧的事情没人来牵头怎么办？”近年来，朱擎宇时常接到此类咨询。他介绍，此类情况时有发生，在小区尚未成立业主大会、业主委员会运作失灵、业主委员会换届选举等情形下，完全依靠业主自身能力难以保障小区物业管理的有序进行。

　　针对这一问题，《条例》创设了“物业管理委员会制度”，作为对业主自治机制的补充和落实物业管理属地责任的举措。条例明确：有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时组建物业管理委员会，县（市、区）物业管理主管部门应当予以指导：（一）具备成立业主大会条件，未能召开首届业主大会会议的；（二）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；（三）业主委员会任期届满或者任期届满前依法需要重新选举，但是未能选举产生新的业主委员会的。

　　此外，条例还新增防治“熊邻居”条款，按照规定，非业主使用人违反规定，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，由物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，对个人处一千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上二十万元以下罚款。

　　业主、非业主使用人、物业服务人违反规定，擅自占用、利用公共过道、楼梯间等共用部位、共用设施设备，影响其他业主生产生活的，由物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，对个人处警告或者五百元以下罚款，对单位处五千元以上五万元以下罚款。

　　“新规针对有违规圈地占道、乱堆放等行为的‘熊邻居’，除了提起民事诉讼，还可以依据该条款进行投诉，让物业管理部门介入处理甚至对‘熊邻居’进行处罚。”朱擎宇解释道。